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  • 2014樓市年度政策:分類調控、自住房、房貸新政等

    發布于2014-12-26 分類:國內樓市 編輯:admin

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      信陽房產網訊  2014年,我國整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態,而作為國民經濟重要一環的房地產市場,自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調控政策的影響,今年樓市出現了大面積的觀望情況,投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市,房地產銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此,從中央到地方都采取了一系列調控措施,對房地產市場加以調整。縱觀這一年的政策,可以看到政府正嘗試著減少對房地產市場的行政干預,轉而讓市場供需去調節。
      1 分類調控
      國務院總理李克強3月5日在政府工作報告中提出:“針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。”
      點評:從2005年至2013年,每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等字眼,唯獨2014年,“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。但這不意味著政府不調控,而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長,更加靈活機動的市場手段被融入其中,比如熱點城市抑制投資投機需求,非熱點城市政策調控相對會寬松。
      2 支持首套房貸
      5月12日,央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。
      點評:今年初,很多城市的中小商業銀行出現了停止放貸的現象。北京市場上房款放款時間拉長,導致不少購房交易停滯。央行“喊話”后,房貸審批流程縮短,對于首次置業人群來說是一大利好。
      3 限購相繼取消
      從今年6月下旬呼和浩特發文取消限購以來,全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前,全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。
      點評:今年以來,全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下,各地方政府紛紛放松限購政策,以求可以提振市場士氣,加快去庫存。但造成成交低迷的因素復雜多變,并不是只靠政策松綁可以解決的。
      4 “不動產登記”征意見
      8月15日,《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》公布,規定將集體土地所有權;房屋等建筑物、構筑物所有權;宅基地使用權等納入不動產登記范圍中。而《條例》也對查詢做出規定,要求民事主體去登記機構查詢要說明目的。按照《物權法》規定,必須是權利人和利害關系人才可以進行查詢。
      點評:不少人將不動產登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價、反腐敗等等問題的規章制度,從而使得這一條例牽扯甚廣,并且背負了太大的社會壓力。但如果只從功能來講,不動產登記制度的目的其實還是在于建立信息庫,從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調查腐敗案件、抑制投資性需求的作用,但畢竟作用有限,不應被賦予太多的希望。
      5 “9·30”房貸新政
      9月30日,中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱“9·30房貸新政”),內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中,最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。
      點評:“9·30”房貸新政被業內視為房貸政策的大尺度“松綁”,對樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后,樓市升溫較快。開發商推盤意愿加強,此前還在觀望的購房者也積極入市。
      6 放寬公積金貸款
      10月9日,住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款,并取消四項收費。而此前是須連續繳存12個月。此外,未來公積金貸款額度將有所放寬,比如將支持首套房貸款、適當調高貸款額度等。同時,還將推進公積金異地使用,實現異地互認、轉移接續。
      點評:連續繳存時間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實施后,繳存時間減半,將使得申請公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認公積金對異地購房的客群來說是一個較大利好。
      7 央行降息
      11月21日,央行宣布降息,決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中規定,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.60%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。
      點評:央行降息的初衷其實并不是為了救市,而是為防止宏觀經濟下滑,進一步刺激經濟發展的舉措。結果房地產市場卻成為了直接的受益行業。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響,使得國內一二線城市的樓市成交量迅速回升,地產股集體漲停。
      8 棄選自住房開售
      12月5日,北京市住建委通告,對于自住房棄選房源,開發商將統一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房,除了不再搖號外,購房資格審核、選房公證以及購買后的產權登記、再上市等問題,均按現有自住房政策執行。截至12月17日,宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有:當代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居,后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。
      點評:北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多,目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市,使得北京的剛需樓盤“停漲”,同時也滿足了相當部分的保障性需求客群。此次因為位置等原因的被棄選房源,房源不太多,公開銷售也不會對市場造成太大影響。

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